A desapropriação para o Túnel Santos-Guarujá já preocupa proprietários de imóveis no bairro do Macuco, em Santos.
O projeto avançou nos últimos anos e entrou em uma nova fase. A construção do primeiro túnel imerso do Brasil exigirá intervenções nos acessos ao Porto de Santos e atingirá imóveis particulares.
Entre as vias afetadas pelo projeto estão trechos das ruas José do Patrocínio, Conselheiro João Alfredo, Santos Dumont, Rodrigo Silva e Almirante Tamandaré, além das avenidas Senador Dantas e Conselheiro Rodrigues Alves e da região da Rua Padre Anchieta.
Mas o que acontece com os proprietários desses imóveis? Como será calculada a indenização? É obrigatório aceitar o valor oferecido? Quando será necessário desocupar?
Neste artigo, explicamos de forma simples como funciona a desapropriação do Túnel Santos-Guarujá e quais são os principais direitos dos proprietários atingidos.
O que é o Túnel Santos-Guarujá?
O Túnel Imerso Santos-Guarujá é um dos maiores projetos de infraestrutura atualmente em implantação no Estado de São Paulo.
O projeto prevê uma ligação de aproximadamente 1,5 quilômetro entre Santos e Guarujá, passando sob o canal do Porto de Santos.
Será o primeiro túnel imerso construído no Brasil.
O empreendimento permitirá a circulação de automóveis, caminhões e transporte público. Além disso, haverá espaço para ciclistas e pedestres.
O investimento previsto é de aproximadamente R$ 6,8 bilhões.
O projeto foi estruturado por meio de Parceria Público-Privada (PPP) e integra o Programa de Parcerias de Investimentos do Estado de São Paulo.
O projeto do Túnel Santos-Guarujá já foi contratado?
Sim.
O projeto avançou significativamente.
O leilão da PPP ocorreu em setembro de 2025. Posteriormente, em janeiro de 2026, foi assinado o contrato para implantação e operação do túnel.
A concessão possui prazo de 30 anos e envolve a construção, operação e manutenção da infraestrutura.
Portanto, a discussão sobre as desapropriações deixou de ser apenas uma previsão relacionada a um projeto futuro.
Os imóveis necessários para a implantação dos acessos já estão no centro das providências relacionadas à execução da obra.
Quais imóveis poderão ser desapropriados para o Túnel Santos-Guarujá?
As desapropriações estão concentradas principalmente no bairro do Macuco, em Santos, onde será implantado um dos acessos ao túnel.
Os estudos do projeto indicam intervenções em áreas próximas a vias como:
- Rua José do Patrocínio;
- Rua Conselheiro João Alfredo;
- Rua Santos Dumont;
- Rua Rodrigo Silva;
- Rua Almirante Tamandaré;
- Avenida Senador Dantas;
- Avenida Conselheiro Rodrigues Alves;
- região da Rua Padre Anchieta.
O número exato de propriedades atingidas pode sofrer ajustes conforme o desenvolvimento dos projetos e dos levantamentos cadastrais.
Informações divulgadas em 2026 indicam aproximadamente 65 imóveis diretamente atingidos no Macuco.
Por isso, cada propriedade precisa ser analisada individualmente para confirmar a área efetivamente necessária para a obra.
Meu imóvel está no traçado do túnel. Já fui desapropriado?
Não necessariamente.
A existência do projeto e a identificação do imóvel dentro da área necessária à obra não significam que o proprietário tenha perdido imediatamente a propriedade.
A desapropriação possui diferentes etapas.
Antes da transferência definitiva do imóvel, normalmente são realizados levantamentos cadastrais, vistorias, avaliações e outras providências administrativas.
O proprietário também deverá ser informado sobre as condições relacionadas à aquisição do imóvel.
Por isso, é importante acompanhar o procedimento desde o início.
Como funciona a desapropriação do Túnel Santos-Guarujá?
Embora cada imóvel tenha características próprias, o procedimento de desapropriação costuma envolver algumas etapas.
De forma geral, poderão ocorrer:
- identificação dos imóveis atingidos;
- cadastro dos proprietários e ocupantes;
- levantamento das características do imóvel;
- vistoria do terreno e das construções;
- avaliação individual da propriedade;
- definição do valor da indenização;
- apresentação da proposta ao proprietário;
- tentativa de acordo;
- eventual ação judicial de desapropriação.
Por isso, a vistoria e a avaliação são etapas especialmente importantes.
As informações levantadas nesse momento poderão influenciar diretamente o cálculo da futura indenização.
Como será calculada a indenização dos imóveis?
A Constituição Federal estabelece, como regra, o direito à justa e prévia indenização em dinheiro.
Isso significa que a desapropriação não deve ser tratada simplesmente como a imposição de um preço ao proprietário.
O imóvel precisa ser avaliado.
Dependendo das características da propriedade, a avaliação pode considerar fatores como:
- localização;
- tamanho do terreno;
- valor do metro quadrado;
- características e formato do terreno;
- construções existentes;
- benfeitorias;
- padrão construtivo;
- utilização do imóvel;
- área efetivamente atingida;
- características específicas da propriedade.
Por isso, não existe um único valor por metro quadrado que necessariamente possa ser aplicado de forma automática a todos os imóveis do Macuco.
Cada propriedade possui características próprias e deve ser analisada individualmente.
Existe um valor definido por metro quadrado para as desapropriações?
Esse é um dos pontos que mais tem gerado dúvidas entre os proprietários do Macuco.
Ao longo das discussões públicas sobre o projeto, diferentes valores e critérios de avaliação foram mencionados.
Entretanto, o proprietário deve ter cuidado com a ideia de que exista um único valor por metro quadrado aplicável automaticamente a todos os imóveis.
Terreno, localização, construções, benfeitorias e demais características podem influenciar a avaliação.
Por isso, o mais importante será analisar o laudo de avaliação específico de cada propriedade e os critérios utilizados para chegar ao valor oferecido.
Sou obrigado a aceitar o valor oferecido?
Não.
O proprietário não é obrigado a aceitar automaticamente o valor apresentado para a desapropriação.
Primeiramente, é importante entender como a avaliação foi realizada.
Deve-se verificar a metragem considerada, o valor atribuído ao terreno, as construções avaliadas e os demais elementos utilizados no cálculo.
Se o proprietário concordar com o valor e com as condições apresentadas, poderá existir a possibilidade de acordo.
Por outro lado, se não houver concordância, a desapropriação poderá seguir pela via judicial.
O que acontece se eu não aceitar a indenização?
A ausência de acordo não impede a desapropriação quando o imóvel é necessário para uma obra pública.
Nesse caso, poderá ser ajuizada uma ação judicial de desapropriação.
No processo, o valor da indenização poderá ser discutido.
Uma das etapas mais importantes costuma ser a perícia judicial.
O perito nomeado pelo juiz fará uma avaliação técnica do imóvel e apresentará um laudo.
Assim, o valor inicialmente oferecido na fase administrativa não representa necessariamente o valor definitivo da indenização.
O que devo analisar antes de aceitar uma proposta?
Antes de concordar com uma indenização, o proprietário deve saber exatamente como o valor foi calculado.
Entre os principais pontos que merecem atenção estão:
- metragem do terreno;
- valor unitário utilizado;
- características da localização;
- construções existentes;
- padrão e estado das construções;
- benfeitorias;
- documentação do imóvel;
- utilização residencial ou comercial;
- área efetivamente necessária para o projeto.
Também é importante conferir se a realidade encontrada no imóvel corresponde às informações utilizadas na avaliação.
E os imóveis comerciais atingidos pelo túnel?
O projeto atinge uma região que possui imóveis residenciais e comerciais.
Por isso, proprietários de estabelecimentos comerciais também precisam acompanhar atentamente o procedimento.
A análise da desapropriação deve considerar as características físicas e jurídicas de cada imóvel.
Além disso, proprietário, inquilino e empresário que explora atividade comercial no local podem possuir situações jurídicas diferentes.
Por essa razão, os direitos de cada interessado precisam ser analisados separadamente.
Quando os proprietários terão que desocupar os imóveis?
Não existe uma data automática e igual para todos os imóveis atingidos pela desapropriação do Túnel Santos-Guarujá.
O momento da desocupação dependerá do andamento do procedimento de cada propriedade.
Em alguns casos, poderá existir acordo.
Em outros, poderá haver processo judicial e decisões relacionadas à posse do imóvel.
Portanto, o simples fato de uma propriedade estar dentro da área prevista para os acessos ao túnel não significa que o proprietário precise sair imediatamente.
Já existem providências relacionadas às desapropriações no Macuco?
Sim.
As desapropriações passaram a receber atenção crescente em 2026.
Moradores e comerciantes do Macuco vêm buscando informações sobre os imóveis atingidos, os critérios de avaliação e o cronograma das desocupações.
O tema também passou a ser acompanhado por órgãos públicos e pelo Ministério Público.
Além disso, foi anunciado atendimento específico aos proprietários de imóveis que poderão ser atingidos pelo projeto.
Por isso, quem possui imóvel dentro da área prevista deve acompanhar as comunicações oficiais e manter sua documentação organizada.
Recebi uma comunicação sobre meu imóvel. O que devo fazer?
O primeiro passo é guardar toda a documentação recebida.
Também é importante reunir documentos relacionados à propriedade, como matrícula, plantas, documentos das construções e outros elementos que possam ajudar a demonstrar as características do imóvel.
Caso seja realizada uma vistoria, procure acompanhar o procedimento.
Além disso, antes de aceitar qualquer proposta, é recomendável compreender quais critérios foram utilizados para calcular a indenização.
Posso contratar um advogado antes da proposta de indenização?
Sim.
O acompanhamento jurídico pode começar ainda durante a fase administrativa da desapropriação do Túnel Santos-Guarujá.
Não é necessário esperar uma ação judicial.
O advogado pode analisar a documentação do imóvel, o projeto, a área atingida e os levantamentos realizados.
Posteriormente, também poderá analisar o laudo de avaliação e as condições apresentadas para eventual acordo.
Por que acompanhar a desapropriação desde o início?
Porque a indenização será influenciada pelas características identificadas ao longo do procedimento.
Uma divergência de metragem, uma construção não considerada ou outra característica relevante do imóvel pode ter impacto na avaliação.
Além disso, o acompanhamento antecipado permite organizar documentos e entender as etapas antes de uma eventual proposta.
O objetivo é permitir que o proprietário tenha informações suficientes para avaliar se a indenização apresentada é adequada.
Seu imóvel será desapropriado pelo Túnel Santos-Guarujá?
Se você possui um imóvel no Macuco, em Santos, especialmente nas proximidades dos acessos previstos para o Túnel Santos-Guarujá, acompanhe atentamente as próximas etapas.
Guarde notificações, correspondências, plantas e demais documentos recebidos.
O Yunes & Chaim Advogados atua há mais de 20 anos com desapropriações e assessora proprietários atingidos por grandes obras públicas.
Nossa atuação inclui o acompanhamento da fase administrativa, análise dos laudos de avaliação, negociação e atuação em ações judiciais de desapropriação.
Seu imóvel foi atingido pela desapropriação do Túnel Santos-Guarujá? Entenda seus direitos antes de aceitar uma proposta ou tomar qualquer decisão sobre a propriedade.
