Desapropriação se define como o ato do Poder Público que retira alguém de sua propriedade e a toma para si, mediante indenização justa. Tal ato deve obedecer ao procedimento legal e estar fundamentado em necessidade pública, utilidade pública ou interesse social. E a desapropriação amigável, você sabe como funciona? No texto de hoje, explicamos um pouco mais sobre o procedimento.

A desapropriação amigável

A desapropriação amigável acontece quando o poder público ou concessionária de serviço público e o proprietário do bem chegam a um acordo sobre o valor da indenização, sem necessidade da intervenção do judiciário.

Passo a passo

A desapropriação, judicial ou amigável, possui duas etapas que abrangem todos os passos do processo: fase declaratória e fase executória.

Na fase declaratória, o Poder Executivo declara, por meio de decreto, a utilidade pública ou interesse social do imóvel para fins de desapropriação. Em seguida, o proprietário do imóvel (expropriado) é notificado para que saiba da desapropriação, por meio de carta do Poder Público, que contém a oferta de indenização.

A fase executória é aquela em que as providências são levadas ao plano concreto, ou seja, a desapropriação começa a ser executada. Na desapropriação amigável, o expropriado aceita a oferta do Poder Público.

Em um passo a passo simples, a desapropriação amigável se daria da seguinte forma:

1. Seleção do imóvel: o Poder Público seleciona o imóvel a ser desapropriado e analisa o perímetro relativo a ele e a área dos imóveis vizinhos, para delimitar a área que será declarada de utilidade pública.
2. Declaração de Interesse Social (DIS): após análise, elabora-se a planta de declaração de interesse social, que instrui o decreto de interesse social. O Poder Executivo assina o decreto e o publica no Diário Oficial.
3. Análise do imóvel: realiza-se análise topográfica (indicação de medidas, imóveis vizinhos, quadra fiscal e outros), verifica-se a titularidade do imóvel (quem é o dono) e, posteriormente, elabora-se a planta expropriatória, que detalha a área total do que será desapropriado.
4. Elaboração de laudo de avaliação administrativa: seguindo normas próprias de cada governo, avalia-se o valor do imóvel a ser desapropriado. Em muitos casos, o valor é obtido por uma média feita pela comparação com valores de imóveis que possuam características semelhantes no mercado.
5. Levantamento fundiário: é uma rigorosa análise para identificar os verdadeiros proprietários, os possíveis débitos e pendências do imóvel. Em alguns casos, o proprietário descrito na matrícula do imóvel já faleceu, sendo necessária abertura do inventário.
6. Notificação do proprietário: momento em que o poder público dá inicio a solução amigável da desapropriação
7. Aceite e início da execução: o proprietário do imóvel aceita a oferta do poder público, transação é formalizada (formalidades estabelecidas para a compra e venda) por escritura transcrita no registro de imóveis e a desapropriação começa a ser realizada.

Vantagens e desvantagens da desapropriação amigável

Um processo de desapropriação, seja qual for a sua natureza, apresenta vantagens e desvantagens. A maior vantagem do procedimento feito de forma amigável é a rapidez e a economia, uma vez que o proprietário do imóvel receberá o valor total da indenização administrativamente, e não precisará arcar com os custos de se ajuizar uma ação.Vale lembrar que na desapropriação tradicional, a disputa é judicial e demanda muito tempo para ser resolvida (em média, 5 a 10 anos, podendo ser maior se houver pagamento em precatório).

O grande problema da desapropriação amigável é que o proprietário fica à mercê do valor oferecido pelo Poder Público. A única discussão que pode ser feita acerca da desapropriação é sobre o valor da indenização; porém, o poder público se mostra, em boa parte dos casos, intransigentes.

A importância do advogado na desapropriação amigável

Um proprietário que consulta um advogado especialista em desapropriação tem maior amparo nas negociações com o poder público. A oferta do poder público pode e deve ser questionada sempre que o titular do imóvel se julgar prejudicado, já que é bastante comum uma proposta da Administração ser abaixo do valor de mercado.

A presença de um advogado é o que garante o debate equilibrado e que pode provar, por perícia, que o imóvel vale mais do que o ofertado. O Poder Público, ao se deparar com a situação, sabe que é mais vantajoso ceder às aspirações do proprietário, representado por profissional, do que encarar uma ação judicial.

A disputa jurídica faz com que o governo demore mais tempo para ter o imóvel e corra o risco de, ao final do processo, ser condenado em custas processuais, honorários advocatícios, juros moratórios e compensatórios e outras verbas.

A desapropriação amigável é vantajosa para todas as partes envolvidas no processo. Se você possui um imóvel que está no radar do Poder Público, cogite a ajuda de um profissional para não ser prejudicado.